5 Maddede Site Yöneticisi Olmak

Site yöneticisi olmak, Türk sinemasındaki Kemal Sunal’ın filmlerinden de hatırlayacağımız üzere toplumsal olarak prestijli bir pozisyonu ifade eder. Bu nedenle de pek çok insan site yöneticisi olmanın ne olduğunu merak eder. Sizin için World of FMS tarafından hazırlanan bu rehberde site yöneticileri ile alakalı en çok merak ettiğiniz detayları öğrenme şansı bulabileceksiniz.

Site Yöneticisi Kimdir?

Site yöneticisi, sitenin genel işleyişinden sorumlu olan ve site sakinlerinin ihtiyaçlarına yönelik çözüm üreten kişi ya da kurumlardır. Yöneticiler aidatın toplanması, site için harcamaların yapılması ve ilgili muhasebe kayıtlarının tutulmasını sağlar. Bunun yanı sıra resmi kurum ve kuruluşlarla yazışmaların gerçekleştirilmesinde de aktif rol oynar. Günümüz koşullarında site yöneticileri bu görevleri yerine getirseler de pek çok site sakininin bu görevler hakkında bilgisi yoktur.

Site yöneticisi olmanın bazı temel şartları bulunmaktadır.
Site yöneticisi olmak toplumumuzda bir prestij göstergesidir.

 

Nasıl Seçilir?

Sitelerde yöneticiler, kat maliklerinin seçimi ile göreve gelmektedir. Burada önemli olan kaç kat malikinin desteğinin alındığı değildir. Arsa payı ve sayı itibarıyla çoğunluğu alan kişi/kurum yönetici olmaktadır.

Görev ve Sorumlulukları Nelerdir?

Site yöneticilerinin görev ve sorumlulukları uzun uzadıya bir liste oluştursa da sizlere en değerlileri sunuyoruz.

  • Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak,
  • Gayrimenkulün sigorta işlemlerini yapmak,
  • Kat mülkiyeti ile alakalı borç yükümlülüğü olan kişilere karşı süreci takip etmek,
  • Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak,
  • Gayrimenkul adına bankada hesap açmak,
  • Finansal açıdan gelir ve giderleri yönetmek.

Bu görev ve sorumlulukları bulunan yöneticiler site sakinleri için konforlu alanlar sunar.

Site Yöneticisi Denetlenebilir mi?

Yaşadığınız sitede yöneticinin denetlenmesi görevi Kat Malikleri Kurulu’na aittir. Bu kurul tarafından atanacak olan denetçiler yöneticinin bütün işlemlerini denetler. Böylelikle de site sakinlerinin faydasını gözeten kararlar alınıp alınmadığını değerlendirirler.

Site Yöneticisini Değiştirmek Mümkün mü?

Evet! Site yöneticisinin Kat Malikleri Kurulu’na aykırı işlemler yapması ve zimmete para geçirme gibi durumlar yaşanması halinde yönetici azledilebilir. Bunun yanı sıra bir sonraki seçimde de başka bir yöneticinin seçilmesi söz konusu olabilir. Site yöneticisinin değişikliği site sakinleri için teoride bir değişiklik getirmez. Görev ve sorumluluklar her yönetici için aynıdır.

Site İşletme Projesi Nedir ve Nasıl Hazırlanmalı?

İşletme projesi genel olarak sitelerin yönetim kurulu tarafından site ile ilgili planlamaların ve faaliyetlerin rakamsal olarak ifade edilmiş olduğu bir doküman olarak açıklanabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37.maddesi uyarınca işletme projesi hazırlanması durumunda gösterilmesi gereken bazı bilgiler vardır. Söz konusu bilgiler şöyledir:

  • Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetimi doğrultusunda tahmini bir gelir ve gider tutarının,
  • Tüm site giderlerinin her daire sahibine ve söz konusu kanunun 20.maddesinde bulunan esaslara göre tahmini miktarının,
  • Tahmini giderler ile muhtemel giderleri karşılamak adına her daire sahibinin vermesi zorunlu olan avans tutarının gösterilmesi gerekmektedir.

    site işletme projesi nedir?
    İşletme projesi kapsamında bütçe hazırlanırken sürecin takip edilmesi ve benzer bir süreç yürütülmesi için bütçe çalışmalarında her birimden detaylı bilgi istenmelidir.

İşletme Projesi Nedir?

İşletme projesi site yönetim kurulunun apartman ve site ile ilgili planlamış olduğu çeşitli faaliyet ve giderlerin rakamsal değerini gösterir. Fakat günümüzde 1000 konutun üzerinde yer alan sitelerde söz konusu projenin hazırlanması için profesyonel bir destek gerekmektedir. Bu kapsamda bütçe çalışması farklı projelerde dahi afaki rakamlar ile karşılaşmak mümkündür.

Ayrıca işletme projesi hazırlanırken bir önceki senede aylık bazdaki giderlerin bütçe varyans analizinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bütçe hazırlamada her yıl yeni tecrübeler kazanarak bir sonraki yılda hatasız bir şekilde bütçenin hazırlanması söz konusudur. Bu doğrultuda her işletmenin kendine has özelliklerinin olduğunu ve söz konusu özelliklerin dikkate alınarak bütçenin gerçeğe en yakın şekilde gerçekleştirilmesi hedeflenmektedir.

İşletme Projesi Önemi

Bu arada işletme projesi kapsamında bütçe hazırlanırken sürecin takip edilmesi ve benzer bir süreç yürütülmesi için bütçe çalışmalarında her birimden detaylı bilgi istenmelidir. Örneğin güvenlik, teknik birimler ve temizlik birimleri ile görüşerek taleplerin olup olmadığı ve ek personel ile malzeme kalitesinde ki eksiklerin sorarak profesyonel bir bütçe planlaması gerçekleştirilmektedir. Bütçe hazırlanması durumunda proje dahilinde ki personellerin ve taşeron firma alışanlarının tazminatının karşılığının dikkate alınması gerekmektedir. Kıdem tazminatı doğrultusunda gereğinden fazla ya da az hesaplamanın yapılmaması gerekmektedir. Bu noktada personel devir hızı dikkate alınmalıdır.

İşletme projesi iki şekilde kesinleşmektedir. Bunlar;
  • Kat sakinlerine ya da bağımsız bölümden yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektuplar ile bildirim sağlanır.
  • Kat malikleri kurulunda karar alınır.

 

Apartman ve Site Aidat Tutarının Belirlenmesi Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Apartman ve sitelerde aidat ; her ev sahibinin ödemesi gereken ücretler arasında yer almaktadır. Şehir merkezlerinde artan nüfusun barınabilmesi için yaygın bir şekilde aidat ödemeleri gerçekleşmektedir. Bu ödemeler ile birlikte apartmanın elektrik, çalışan personel, su, temizlik masrafı gibi pek çok gideri karşılanmaktadır.

Apartmanların aidat tutarları bölgeden bölgeye göre değişkenlik göstermektedir. Aidat tutarları her yıl sonunda gerçekleştirilen kat malikleri toplantısında belirlenmektedir. Binaların ve sitelerin sürekli ihtiyaçları, apartman bakımı ve iyileştirme gibi konular da alınmış olan kararlar doğrultusunda apartman aidatlarının belirlenmesi mümkündür. Belirlenen giderler daire sayısına bölünerek apartman aidat miktarı belirlenmektedir.

Aidat ödemesinin gecikmesi halinde her ay %5 gecikme faizi uygulanmaktadır.
Aidat ödemesinin gecikmesi halinde her ay %5 gecikme faizi uygulanmaktadır.

Apartman Aidatları Nasıl Belirlenir?

Apartman aidat tutarının belirlenmesinde dikkat edilmesi gereken en temel nokta sürekli ve temel ihtiyaçlardır. Apartmanın aydınlatılması, temizlik işlemlerinin gerçekleştirilmesi, ısıtma yapılması ve bahçe bakımı çeşitli giderlerin göz önünde bulundurulması gerekmektedir.

Apartman giderleri genel olarak geçmiş dönemler kıyaslanarak belirlenmektedir. Elektrik faturası, su faturası, bahçe bakım görevlisi, varsa havuz ve sauna gibi yerlerin giderleri, site görevlisinin maaşı, varsa site güvenlik görevlisinin maaşı apartman giderlerini arasında yer almaktadır. Bunların yanı sıra bazı durumlarda acil ihtiyaçlar olabilmektedir. Tesisatta bir arızanın oluşması ya da çatıda izolasyon sorunu oluşması, asansörde beklenmedik bir problem meydana gelmesi durumunda aidatta ayrı bir ücret talep edilebilir. Örneğin eski bir binada kat malikleri dış cephe mantolama yaptırma kararı verebilir. Bu doğrultuda dış cephe mantolama için ev sahiplerinden para talep edilmektedir. Bu giderler kiracılardan talep edilmez.

Aidat Ödenmesi Zorunlu Mudur?

Aidat; dairelerde oturan kişiler tarafından zorunlu bir şekilde alınmaktadır. Aidat kiradaki daireler için kiracılardan alınmaktadır. O sitede ya da apartmanda oturmayan ev sahiplerinin aidat ödemesi mümkün değildir. Bunun yanı sıra aidat ödemesi yapmayan bireyler için yöneticilerin yönetim planı ve kanunlar çerçevesinde dava açması mümkündür. Bu doğrultuda icra takibi başlatılarak aidat ödemesi alınabilir. Aidat ödemesini geciktiren kişilerin ise aylık %5 oranın gecikme tazminatı ödemesi yapması gerekmektedir. Aidat faizleri gün başına gerçekleşmez. Bu nedenle 1 gün geciken aidat içinde 30 gün geciken aidat içinde %5 oranında faiz uygulanır.

 

Site Yönetim Hizmetlerinde 5S Tekniği

Site yönetim hizmetlerinde 5S tekniği ile World of FMS tarafından profesyonel bir hizmet almak ister misiniz? Cevabınız evet ise doğru adrestesiniz. Firmamızın müşterilerine ek kaliteli hizmetler vermek adına kullandığı bu teknik ile profesyonel site yönetimi hizmetlerinden yararlanabilirsiniz.

5S Tekniği Nedir?

5S tekniği güvenilir ve kaliteli bir çalışma ortamı yaratabilmek ve bu ortamın devamlılığını sağlayabilmek adına geliştirilmiş olan bir tekniktir. 5S yöntemi genel olarak iş hayatında performansın artırılmasını sağlamaktadır. Bu nedenle günümüzde en fazla tercih edilen teknikler arasında yer almaya başlamıştır.

5S tekniği 1950 yılında Japonya’da ortaya çıkmış olan bir tekniktir. Seiri, Seiton, SeisoSeiketsu ve Shitsuke kelimelerinden oluşan 5S tekniği firmalarda ki disiplinin en üst seviyeye çıkmasını sağlamak, gereksiz malzemelerin stok fazlalığı yapmasının önüne çekmek, çalışanların iş yerindeki verimliliğini artırmak, işgücünden kaynaklı israfı en aza indirmek ve güvenli bir çalışma ortamı oluşturmak için ortaya çıkmıştır.

5S Sisteminin Faydaları Nelerdir?

5S tekniğinin üreticiler ve müşteriler açısından çeşitli faydaları vardır. Söz konusu faydaları genel olarak aşağıdaki gibi sıralamamız mümkündür.

  • Makine arızalarının en aza indirilmesini sağlar.
  • Devamsızlığı azaltır
  • İsrafı azaltır.
  • Ayar zamanını en aza indirir.
  • İş güvenliğini maksimum seviyeye çıkartır.
  • Karlılık oranını arttırır
  • Çalışanların motivasyonlarını arttırır.
  • Maliyetlerin düşürülmesini sağlar.
  • Dönü zamanını düşürür.
  • Tam zamanında bir performans elde edilmesini sağlar.
  • Dağıtım performansını arttırır.
  • İsteklere karşı son derece hızlı bir tepki verilmesini sağlamaktadır.

5S Tekniği Nasıl Uygulanır?

5S tekniğinin uygulama adımları genel olarak aşağıdaki gibidir.

Ayıklama (Seiri)

Elinizde tutmak istediğiniz ve gereksiz olarak atmak istediğiniz şeyleri birbirinden ayırt etmeniz ve gerekli olanları da kullanım yoğunluğuna göre yerleştirmeniz gerekmektedir.

Düzenleme (Seiton)

Elinizde tutacağınız şeyleri kullanabilmek için düzenlemelisiniz.

Temizleme (Seiso)

Her şeyi temiz tutmak, her yeri süpürme bu aşamada gerçekleştirilmesi gereken işlemlerdir.

Standartlaşma (Seiketsu)

İlk üç aşamada elde edilenlerin devamlılığını sağlamak için standartlaştırmalısınız. geri dönüşe imkan vermemelisiniz.

Disiplin (Shitketsu)

Doğru işlemlerin devamlılığının sağlanabilmesi için kalıcı bir alışkanlık elde edilmesi gerekmektedir. Bu elde edilen disiplin ile prosedürlere uyumun devamlılığı da sağlanmalıdır.

 

 

Profesyonel Site Yönetim Şirketi Nasıl Seçilir?

İnsanların ortak yaşam alanlarında bir arada yaşamaya başlaması ile birlikte profesyonel site yönetim şirketi ihtiyacı daha da artmıştır. Geçmişte amatör bir şekilde gerçekleşen site yönetimi komşular arasında sorunlara yol açmaktaydı. Profesyonellikten uzak yönetimin ortaya çıkaracağı sorunları düşündüğünüzde bir site yönetim şirketi bulmanız şart. Peki, ama nasıl?

Günümüzde hemen her alanda olduğu gibi site yönetim şirketi konusunda da sayı arttı ve nitelik azaldı. İnsanların sitede daha huzurlu bir yaşam için profesyonel bir şirketten destek almaları gerekir. Bu konuda çok titiz davranmanız gerektiğini biliyoruz. Bu nedenle de aşağıda sıraladığımız faktörlere dikkat ederek bir seçim yapmanız gerektiğini ifade ediyoruz.

site-yönetim-şirketi
Yürütmekte olduğumuz projelerden biri olan YDA Park Avenue’den bir görüntü.

Profesyonel Site Yönetim Şirketinde Bulunması Gereken Özellikler

Site yönetim şirketi tercih etmek istiyor ama nasıl bir seçim yapacağınıza karar veremiyorsanız sizin için en ideal seçeneğin ne olacağını açıklıyoruz. Seçim yaparken sizin için en değerli hususları sıralamak sadece işinizi kolaylaştırmak değil aynı zamanda daha kaliteli bir yaşama kapı aralamak olacak!

Teknolojik Entegrasyon

Site yönetimi konusunda size destek olacak şirketlerin en özel niteliklerinden bir tanesi de teknolojik entegrasyon olmalıdır. Site yönetimi ile alakalı hemen her detayı dijitale taşıyan site yönetimleri bu sayede karışıklıkların da önüne geçme şansı elde eder.

Geçmişte defter üzerinde tutulan hesaplar ve ödeme notları nedeniyle çok büyük karışıklıklar olmuştur. Bu da site sakinlerinin mağduriyetine neden olmuştur. Ancak dijital entegrasyonu tamamlamış bir şirketin size büyük avantajlar sağlayacağı açıktır.

Site Yönetiminde Tecrübe

Profesyonel site yönetim şirketi seçerken doğru bir karar vermek adına mutlaka tecrübeli bir alternatiften faydalanmalısınız. Özellikle de site yönetme konusunda başarılı bir seçim yapmak sadece memnuniyeti arttırmakla kalmaz. Site çevresindeki düzenlemelerden finansal açıdan daha sağlıklı kararlara kadar her aşamada başarı ön plana çıkar.

Siz de bu faktörleri dikkate alarak bir site yönetim şirketi seçebilirsiniz. World of FMS olarak alanında uzman personelimizle sizlere en iyiyi vaat ediyoruz. Üstelik kaliteden ödün vermemek adına da sürekli kendimizi güncelleyerek başarıyı yakalıyoruz.

Apartman ve Sitelerde Komşu Hakları ve Komşuluk

 

Komşuluk ve Komşu Hakları Türk kültüründe oldukça değerli bir konu olmayı başarırken insanların bir arada yaşama arzusunun sağlıklı bir şekilde devam etmesini destekler. Mahalle kültüründen apartman ve site kültürüne geçen insanlarda komşuluk kültürü daha iyidir. Bu nedenle de komşu, daima hakkına dikkat edilen kişi olarak kabul görür.

Türkiye’de kültürel köklerin de etkisi ile komşular değerli olurken hukuk sisteminde de komşuların bazı haklara sahip olması sağlanmıştır. Komşu hakları olarak da ifade edilen bu hakların apartman ve sitede sağlıklı – huzurlu yaşamı desteklemesi hedeftir. Türk Medeni Kanunu, Kabahatler Kanunu ve diğer düzenlemelerde dikkate alınan haklara herkes uymalıdır. Apartmanın genel düzenini bozabilecek olan aykırılıkların çeşitli yaptırımları vardır.

Komşu Hakları ve Apartman Yaşamı

Komşu hakları, ağartman yaşamının daha sağlıklı bir şekilde sürmesini sağlar. Bu anlamda komşuların aşağıdaki kurallara riayet etmesi beklenmektedir.

  • Komşular, diğerlerini rahatsız edecek ve kişilik haklarına tecavüz edecek kadar özgür değildir,
  • Apartman sakinleri ortak kullanım alanlarında diğer sakinleri rahatsız edecek veya onların hakkına girecek uygulamalardan kaçınmalıdır,
  • Komşuların genel giderleri adil bir şekilde paylaşması ve her komşunun üzerine düşeni yapması gerekir,
  • Belirli gün ve saatlerde gürültünün engellenmesi gerekmektedir,
  • Komşular arasında kasıtlı ya da kasıtsız bir zarar ortaya çıkmışsa zarara neden olanın mağduriyeti gidermesi gerekir,
  • Komşular gürültülü ve rahatsız edici seslerin çıkacağı uygulamalar yapmak zorundaysa komşularını mutlaka bilgilendirmelidir.

Komşuluk İlişkisi ve Hukuk

Komşuluk ilişkisi hukuk düzeni kapsamında ele alınmış olsa da kurallara sadece hukuki bağlamda uymamak gerekir. Apartman sakini olmak bir anlamda beraber yaşamayı gerektirir. Satın aldığınız evi uzun süre kullanacağınız düşünüldüğünde komşularla iyi geçinmek ve genel huzuru korumak elzemdir.

Huzurun bozulması ve istenmeyen durumlar halinde ise komşu hakları devreye girer. İdari para cezası, hapis cezası ve diğer bazı uygulamaların bulunması bu hakların hafife alınmaması gerektiğini gösterir. Kat maliki olmanın her hakkı tanıdığı anlamına gelmez. Bu nedenle de ev sahibi olsanız dahi diğer komşuların haklarına saygı göstermelisiniz. Böylece huzurlu bir yaşamın tesis edilmesini sağlayabilirsiniz.

Apartman ve Site Yönetmeliği Nedir, Nasıl Hazırlanır?

Apartman ve Site Yönetmeliği Nedir, Nasıl Hazırlanır?

Apartman, insanların toplu bir şekilde yaşadıkları ve belirli kurallara uymak durumunda kaldıkları alanlardır. Bu kurallar apartman ya da site sakinlerinin hepsi için geçerli ve huzuru sağlama amacı güden düzenlemelerdir. Toplumsal kurallar kadar önemli olan apartman kurallarının bir çerçeveye oturtulması ise Apartman ve Site Yönetmeliği kavramının oluşumuna neden olur. Peri, nedir bu apartman yönetmeliği?

Apartman Yönetmeliği Nedir?

Apartman ve sitelerin hepsinde bulunan yönetmelik, site sakinleri ve site yöneticisi tarafından alınan ortak kararlardan oluşur. Apartmandaki genel yaşam kuralları, ortak alanların kullanımı ve kaynakların nereye harcanacağı gibi pek çok detayın apartman yönetmeliği kapsamında olduğunu ifade etmek gerekir.

Apartman ve site sakinlerinin doğrudan etkili olduğu bu yönetmelikler sadece genel huzuru sağlamak açısından önemli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28 uyarınca da ele alınan bu yönetmelik genel düzenin teminatıdır.

Apartman ve Site Yönetmeliği Nasıl Ortaya Çıkar?

Apartman ve site yönetmeliği oluşturma konusunda hukuk çerçeve dikkate alınmaktadır. Bu nedenle de apartman sakinleri ve site yöneticisi tarafından oluşturulan yönetmelikler Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nün ilgili birimlerine sunulmaktadır. Burada tapuya şerh edilen yönetmelik herkes için geçerlilik kazanmaktadır.

Apartman yönetmeliği oluşturma, değiştirme ve düzenleme konusunda demokratik ilkelere dikkat edilmektedir. Bu nedenle de yönetmelikten etkilenecek ve faydalanacak olan herkesin görüşünün alınması amaçlanmaktadır.

Apartman Yönetmeliği Değişiklikleri

Apartmandaki durumlarla alakalı düzenlemelere kapı aralayan apartman yönetmeliği değişikliği için çoğunluk şartı aranmaktadır. Bu da apartman sakinlerinin 4/5’i kadardır. Daha açık bir ifade ile her 5 apartman sakininden 4’ünün değişiklik istemesi gerekir. Aksi takdirde apartman ve site yönetmeliğinde değişiklik mümkün değildir.

Apartman ve Site Yönetmeliği İptali

Apartman ve site yönetmeliği tamamen iptal edilememektedir. Kural olarak bu durum geçerli olsa da site sakinleri ve kat malikleri tarafından kararlaştırılan değişikliklerin uygulanmaması halinde Sulh Mahkemesi’ne başvurulabilir. Bu durumda yönetmelikle ilgili kararların uygulanmasına karar verilebilir. Apartman yönetmeliği ile alakalı kanuna aykırı maddelerin bulunması halinde bu maddelerin de mahkemece iptali mümkündür. Yönetmeliğin hukuki çerçevede olması şarttır.