Pandemi Sürecinde Site ve Tesis Yöneticilerinin Görevleri Nelerdir? 

Tüm dünyayı etkisi altına alan Koronavirüs salgınında yaşam alanlarımız daha önce hiç olmadığı kadar önemli oldu. Pek tabi bu süreçte site ve tesisler gibi çok sayıda insanın bir arada bulunduğu alanlarda da yöneticilerin, hastalığın yayılmasını önlemek ve yaratacağı tahribatı en aza indirmek için bazı görevleri bulunmaktadır.

Yöneticiler Pandemi Sürecinde Nasıl Hareket Etmeleri Gerekir? Görevleri Nelerdir?

  • Ülke çapında önlemler alındığı gibi, tesislerde ve sitelerde de bazı önlemler alınmak durumundadır. Bu noktada kat maliklerini uyarmada ve sürecin atlatılması için en doğru yolu düşünmede yöneticiler büyük bir sorumluluk taşımaktadırlar.
  • Site ve tesis yöneticileri, özellikle böyle bir dönemde kat mülkiyeti kanununca güvenceye alınmış sağlık tedbirlerine uymalıdırlar.
  • Site ve tesis içerisindeki ortak kullanım alanlarının dezenfektanı sık sık gerçekleştirilmelidir. Kapı kolları, banklar, asansör düğmeleri gibi temas gerektiren yerler sık sık dezenfektanlar ile silinmelidir.
  • Sitenin bazı bölgelerine yer yer el dezenfektanı konularak, site sakinlerinin ellerini sıkça dezenfekte etmeleri ve daha hijyenik bir ortam oluşturulması sağlanabilir.
  • Evden çalışabilecek olan tesis ve site personelleri, evden çalışmalıdır. Temasın en aza indirilmesi covid-19’un yayılmasını önlemede en büyük silahtır.
  • Temizlik ve güvenlik görevlileri ile kapıcılar, yapabiliyorlarsa normalden daha az mesai yapmalıdırlar. Haftanın her günü görev yapmaktansa aralıkla olarak gelmelidirler ya da birden fazla personel varsa vardiyalı olarak hizmet vermelidirler. Sitelerde ve tesislerde en fazla risk altında olan kişiler fiziki temasla işlerini yaptıkları için bu personellerdir ve onların sağlığını korumak yönetimin ana hedeflerinden biri olmalıdır.
  • Personel sayısı arttırılarak bu kişilerin daha az çalışması sağlanabilir. Personeller çalışırken en yüksek korumaya sahip ekipmanlarla çalışmalılardır.
  • Site içerisindeki oturma alanları, sosyal mesafe kurallarına uygun olarak yeniden düzenlenmelidir.
  • Spor salonu ve havuzlara tek sayıda belirli seferde kişi alınmalıdır.

Pandemi Sürecinde Profesyonel Bir Desteğe İhtiyacınız Olabilir

Özellikle pandemi dönemi gibi sıkıntılı dönemlerde, yönetim ile ilgili işinin ehli kurumlardan danışmanlık almak herkesin güvenliği ve sağlığı için önem arz etmektedir.

World of FMS olarak şirket içi eğitimlerimiz vasıtasıyla pandemi süreci ile ilgili bilgilendirdiğimiz uzman personelimiz ve doğru araç-gereç ve temizlik kimyasallarının kullanımı ile sizlere sağlıklı bir yaşam alanı sunabilmek için buradayız.

İletişime geçmek için; 0850 346 5075

Alışveriş Merkezi İşletme Projesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

Alışveriş merkezlerinin işletme projeleri hazırlanırken nelere dikkat edilmesi gerektiği, 26 Şubat 2016 tarihinde resmî gazetede Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik başlığı altında yayınlanmıştır. Bu yönetmelik kapsamında, yöneticiler bir alışveriş merkezinin standartlarının nasıl olması gerektiğini, nelere dikkat edileceği, nasıl bir yol çizileceği hakkında bilgi sahibi olmuşlardır.

İşletme projesi, Alışveriş merkezlerinin yönetim kurulları tarafından, hedeflerin sayısal değerlerle ifade edildiği bir planlamadır. Tahmini gelir ve giderleri, alışveriş merkezi için atılacak adımları, verilmesi gereken hizmetleri, güvenlik temizlik ve bakım-onarım hizmetlerinin işleyişini, bunlara ayrılması gereken bütçeyi, çalışanların durumu gibi alışveriş merkezinin geleceğini çizmesi için gözler önüne serer.

Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik

Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’te açıklanan kararlar ışığında, bir yapının alışveriş merkezi olarak nitelendirilebilmesi için minimum 5.000 metrekarelik satış alanına sahip olması, eğer en azından 1 büyük mağaza varsa çeşitli sektörlere yönelik 10 iş yerine, büyük mağaza bulunmuyorsa da 30 iş yerine sahip olmalıdır. Alışveriş merkezlerinin bu denli büyük olduğu düşünüldüğünde, yönetmek de bir hayli zorlaşacaktır.

AVM İşletme Projesinde Dikkat Edilecek Noktalar

Bir işletme projesi hazırlanırken, geçen yıllara göre analizler yapılarak bu yılın koşullarıyla birleştirilir ve alışveriş merkezinin gelir-gideri karşılaştırılarak kar sağlanabilmesi amaçlanır. Alışveriş merkezleri oldukça büyük yerlerdir ve çok sayıda mağaza bulunmaktadır. Alışveriş merkezlerinin yakıt, elektrik, su gibi giderleri, alışveriş merkezindeki her bir işletmeye bölüştürülerek toplanır. Güvenlik, temizlik gibi hizmetleri sağlayan personel maaşları da bu şekilde sağlanabilir. AVM’lerin tek geliri bu değildir, reklam alarak ve çeşitli etkinliklerden kar sağlayarak da gelir kaynağı bulabilirler. Bir AVM’de henüz kiralanmamış bir iş yeri varsa, bu iş yerine ait giderler de ortak olarak işyeri malikleri tarafından karşılanmalıdır.

AVM işletme projesinde, tüm bu gelir giderler göz önünde bulundurularak doğru bir tahmin yapılmalıdır. İşletme projesi hazırlamak kritik öneme sahiptir çünkü işler belirlenen bütçeye göre rayına oturtulmaktadır. Tutarlı bir işletme projesi hazırlamak, işletmeleri ve işletmelerin oluşturduğu alışveriş merkezlerini yukarıya doğru taşıyacaktır.

World of FMS ile AVM Yönetimi

World of FMS, AVM yönetiminde Türkiye’nin lider markalarından biridir. 10 yıllık tecrübesi ve kaliteli hizmet anlayışı nedeniyle, pek çok büyük firma tarafından tercih edilen bir yönetim şirketidir. Alışveriş merkezlerini iyi analiz ederek ve doğru tahminler yaparak hedefe ulaşılmasını, işletmelerin büyümesini sağlar. Yönetim ile ilgili konulardaki performansını, AVM’lerdeki ortak alanların temizliği ve hijyeni, güvenlik personeli ve sisteminin iyileştirilmesi, muhasebe yönetimi, çöp ve atıkların toplanarak uzaklaştırılması, ilaçlama ve dezenfekte işlemleri, vale hizmetleri, alışveriş merkezi bahçesinin düzenlenmesi gibi konularda da göstermektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir, Neleri Kapsar?

Kat mülkiyeti kanunu, basitçe kişinin ona ait olan konuta nasıl sahip olduğunu ortaya koyar. Kat mülkiyeti, bir bütünün parçalarına verilir. Yani tesisin içinde bulunan daire, mağaza, depo gibi kısımların bütünden bağımsız olarak parça parça satın alınımı sonucunda verilir. Örnek olarak bir AVM’de yer alan mağazaların her biri verilebilir. Bir kişinin konutunun kat mülkiyetine sahip olması demek, konutta herhangi bir problemin bulunmadığı, iskân alma noktasında bir sıkıntı çıkmadığı manasına gelmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Neleri Kapsar?

1965’den beri kat sahiplerinin hakkını koruyan Kat Mülkiyeti Kanunu; kat mülkiyeti ve kat irtifakı ile ilgili genel hükümlülükleri, kat mülkiyeti ve irtifakının nasıl kurulacağını açıklayıcı genel maddeleri, kat mülkiyeti kütüğünü ve mülkiyet için gerekli belgeleri, kat ve kat irtifakı sahiplerinin haklarını, sahiplerin borçları ile ilgili maddeleri, ana gayrimenkulün kat sahiplerince nasıl yönetileceğini, kat sahiplerinin nasıl bir kurul oluşturması gerektiğini, oylamanın ne şekilde olacağı, yönetici seçimi gibi durumları, kat mülkiyeti ve irtifakının sona ermesinin ne şekilde gerçekleşeceğini içerir.

Kat Mülkiyeti Nasıl Çıkarılır?

Kat mülkiyeti almak için, bazı belgeleri toplayarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvuruda bulunmak gerekir. Bu belgeler:

  • İskân alınmamış bir konut için kat mülkiyeti alınamaz, bu nedenle bu belge ilgili kuruma sunulmalıdır.
  • Ana gayrimenkulün önünü, arkasını ve yanlarını gösteren; belediye tarafından onaylanmış fotoğraf da belgelerin arasında eklenir. Kat mülkiyeti ana gayrimenkulün parçaları için alınmaktadır ancak başvuru için mutlaka ana yapının onaylı, 13×18 boyutlarındaki fotoğrafı gerekir.
  • Tesisin her bir parçası için düşen arsa payı, numaralarını, her türlü detayını ve bu parçaların sahiplerinin imzalarını içeren belge, noterde onaylatılarak istenilen belgeler arasında yerini almalıdır.
  • Kat mülkiyeti kanunu maddeleri gereğince kurulan yönetimin, yönetici ve üyelerce imzalanmış planı da istenen bir diğer belgedir.

Kat mülkiyetine giden yol esas olarak şöyledir: Öncelikle kişi, eğer ki henüz inşaat aşamasında olan bir konut için pay sahibiyse kat irtifakı tapusu alır. Almak zorunlu değildir ancak kanunlar tarafından kişilerin hakkının korunabilmesi için gereklidir. İnşaat tamamlandıktan sonra konut için iskân alınır. Daha sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmek zorunlu olmasa da ikisi tam olarak aynı şey değildir bu yüzden de usule uygun bir yol izlenmesi ileride problem yaşanmamasını sağlar.

World Of FMS, tesislerin inşası sırasında, inşasından sonraki diğer işlemlerde yardımcı olduğu gibi kat mülkiyetini alan kişilerin kanunlar gereğince oluşturacağı yönetim kurulundaki iş yükünü de üstlenecek ve doğru bir yol çizmelerine yardımcı olacak bir kuruluştur. AVM’ler, şehir hastaneleri, havalimanları, rezidanslar gibi yönetimi oldukça karmaşık ve zor olabilecek konutlarda taşın altında elini koyarak müşterilerinin en iyi hizmeti almalarını sağlarlar.

Yönetim Planı Neden Yazılır ve Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?

Kişiler, yaşam alanlarını diğer kişiler ile paylaşıyorlarsa, düzenin sağlanması ve tartışmaların önüne geçilmesi için bazı kuralların belirlenmesi gerekir. Aksi taktirde ortak yaşam alanları ile ilgili konularda anlaşmazlıklar çıkacak ve ortak bir paydada birleşmek zor olacaktır. Yönetim planı bu gibi sorunları ortadan kaldırmak amacıyla hazırlanır ve yaşam alanlarını paylaşan her bir kişiyi bağlayıcı bir sözleşme olarak bilinir. Kısacası, site sakinlerinin nasıl yaşayacakları yönetim planı ile belirlenmiş olur.

Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı, henüz konutun inşası sırasında hazırlanan ve kat sahibi olacak kişilerin karar verirken dikkate almaları gereken kanuni bir belgedir. Gerçekte ise kat sahibi olacak kişilerin birçoğunun okumadan imzasını attığı bir kâğıt parçası gibi algılanmaktadır ancak bu doğru değildir. Temelde; toplu bir yaşam alanında her bir kat sahibinin kabul ettiği bir sözleşmedir. Kişiler konut satın alımı sırasında tapu müdürlüklerinde yer alan bu sözleşmeye imza atmadan önce okurlarsa, ileride doğacak sıkıntıları engellemiş olurlar. Okumadan kabul etmek ileride pek çok sorunu beraberinde getirme olasılığı yaratmaktadır.

Yönetim Planı Değiştirme

Yönetim planı her ne kadar müteahhit tarafından yazılmış olsa da daha sonrasında site sakinlerince değiştirilebilmektedir. Yönetim planında değişikliğe gidilebilmesi için, tüm kat mülkiyeti sahiplerinin %80’lik kısmının bu durumu onaylaması gerekmektedir. Yani her 5 kişiden 4 tanesi onay vermelidir, bir kişi dahi eksik olsa yönetim planında değişikliğe gidilemez. Elbette ki konut sahipleri, mahkemeye başvurarak hakkını arayabilmektedir.

 

World of FMS olarak yönettiğimiz projelerde kat maliklerine bu konuda destek vererek, site ve tesisin ihtiyaçlarına ve mevcut durumlara en uygun planlamayı müşterilerine sunar.

Yaşam alanınızda ortak kullanım alanlarının ne şekilde kullanılacağı, aidatın ne kadar olacağı, kimin ne kadar aidat vermesi gerektiği, yönetim kurulu toplantılarının hangi zaman aralıklarında gerçekleştirilmesi gerektiği, temizliğin ne şekilde sağlanacağı, otopark sorunlarının nasıl çözüldüğü, güvenliğin nasıl sağlanacağı, varsa havuz ya da bahçe işlerinin ne şekilde görüleceği, dairelerin iş yeri olarak kullanılabilir olup olamayacağı gibi pek çok kuralı belirler. Kaliteli kadrosu ile kabul edilebilir ve mükemmel bir yönetim planı ortaya koyar. Devamında isteğe bağlı olarak yardımcı personelin sağlanması, spor salonu varsa usta bir eğitmen atanması, teknik bakım gibi pek çok hizmeti sağlar.

Kısacası özgün ve birebir uyumlu bir yönetim planı oluşturmak, World of FMS ile çok rahat ve güvenilir bir biçimde gerçekleşmektedir.

 

Geçici Yönetim Kurulu Nedir ve Neden İhtiyaç Duyulur?

Geçici Yönetim Kurulu; kişiler kat mülkiyeti aldıklarında ve kat mülkiyeti aldıkları yaşam alanı henüz yeni bir yapılaşma göstermiş ise mevcut tesiste esas yönetim kurulu oluşturulana kadar yönetimi düzenleyen ve sağlayan kuruluştur. Kurulun görevleri; kat mülkiyeti kanunu maddeleri gereğince, henüz temsilciler kurulunun oluşturulamayacağı toplu yaşam alanlarında geçici olarak yönetimi sağlamak, kanunlara uygun bir site yönetimi yapmak ve kat maliklerinin huzurunu sağlamaktır. Esas yönetim kurulunun başlangıçta oluşturulması zordur çünkü henüz yeni yeni bir yerleşim söz konusudur. Kişiler henüz yeni kat mülkiyeti alırlar ya da kendi mülklerini kiraya verirler. Bu süre boyunca oturmuş bir düzen oluşturulana kadar geçici yönetim işleri devralır.

Geçici Yönetim Nasıl Oluşturulur?

Geçici yönetim kurulunun toplu konutlarda oluşturulmasının en büyük şartı, müteahhit tarafından yönetim planında önceden belirtilmiş olmasıdır. Şayet, yönetim planında geçici yönetim kurulu ile ilgili bir ibare bulunmuyorsa, müteahhit ya da arsa sahipleri tarafından geçici bir yönetim kurulu oluşturulması mümkün olmamaktadır.

Olay şu şekilde işlemektedir: yer sahibi, arsasına tesis, rezidans ve benzeri toplu olarak yaşanılacak konutlar inşa ettirmek ister ve bir müteahhit ile anlaşır. Müteahhit, inşa süresini takip eder ve yönetim planı oluşturma görevi de müteahhitte aittir. Geçici yönetim kurulu ile ilgili maddeleri müteahhit belirleyerek yönetim planı içerisinde yer verir. Geçici yönetimin önemini bilen yer sahipleri, bu noktada olaya el atarak kendilerine de geçici yönetim kurulunda yer verebilirler.

Geçici Yönetim Kurulu’nun Görev Süresi Ne Kadardır?

Geçici yönetim kurulu, yönetim planında verilen süre boyunca devamlılığını sürdürebilmektedir ancak bazı önemli noktalar mevcuttur. Bu noktaları bilmek, kat maliklerinin ileride haklarını savunmalarına olanak tanır.

Kat mülkiyeti kanunu maddeleri gereğince, geçici yönetim kurulu görev süresi en fazla 10 yıl olarak sınırlandırılmıştır. Yönetim planında 10 yıldan fazla bir süre bu konuya ayrılamaz. Bu hususta dikkat edilmesi gereken bir diğer şey ise yönetim planında belirtilen sürenin dolması gerekliliği olmadığıdır. Geçici yönetim, iskân alınana kadar ve iskân alındıktan sonra takip eden 1 yıl içerisinde görevi bırakmak durumundadır.

Örneğin, geçici yönetimin 7 yıl olarak belirtildiği bir yönetim planına sahip yeni yapılandırılmış bir sitede, 3. Yıl oturma izni çıktıysa görev başında bulunan geçici yönetim en fazla 4. Yıla kadar görevde kalabilir. Daha sonra Kat Mülkiyeti Kanunda belirtildiği üzere yönetim, kat mülkiyetine sahip kişilerce oluşturulmalıdır. Geçici yönetimin 7 yılı doldurma zorunluluğu yoktur. Kat sahipleri bunu bilmedikleri taktirde, aslında onların olması gereken yönetim hakkını zamanında elde edemeyebilirler.

Geçici Yönetim Kimler Tarafından Oluşturulur?

Geçici yönetim, müteahhit firmanın ya da bu firmaların anlaştığı World of FMS gibi büyük şirketlerin hazırladığı yönetim planında geçen ilkelere göre hazırlanmaktadır. Müteahhit firma geçici yönetimi kendi elinde tutabildiği gibi, bu durumdan haberdar olan arsa sahipleri de kendilerine yönetimde pay ayrılmasını isterler. World of FMS, tesisinizin geçici yönetim kurulunda yönetici ve idari personel sağladığı gibi toplantı planlaması gibi yönetime katkı sağlayacak hizmetler de vermektedir.

Olağan Üstü Genel Kurul Yapılma Esasları ve Nedenleri?

Toplu yaşam alanında hayatlarını idame ettiren her bir kişi, kat mülkiyeti kanununun ortaya koyduğu kurallara göre yönetim kurulu oluşturmak durumundadır. Kurul üyeleri, yönetim planı sözleşmesi gereğince yılın belirli dönemlerinde toplantılar düzenlerler. Bu toplantı zamanları belirlenmiştir ve ekstrem bir durum meydana gelmediği müddetçe belirtilen zaman dilimleri dışında kurulun toplanması söz konusu değildir. Ancak herkesi ilgilendiren ve beklenmeyen bir durum olduğunda, bir dahaki toplantı zamanı gelmeden kurul toplanabilir.

Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı Şartları

Kat maliklerinden oluşan yönetim kurulu, yılda en az 1 defa olmak üzere yönetim planında belirtildiği süre zarflarında toplantı yapmakla yükümlülerdir.

  • Olağanüstü kurulu yalnızca yönetici toplayabilir. Yönetim planında aksine bir madde yoksa, diğer kişiler olağanüstü kurul toplantısı çağrısı yapamazlar.
  • Denetçi de olağanüstü kurulu toplayabilir, ancak bu yönetim planında belirtilmemişse yöneticiden istemek durumundadır. Aynı şekilde rezidans içerisinde yaşamını sürdüren kat maliklerinin en az 2/3’ünün fikir birliğinde yöneticiden olağanüstü kurul toplantısı yapılması istenebilmektedir.
  • Acilen halledilmesi gereken bir durum olmalıdır. Eğer bir sonraki toplantıya kadar bekletilebilecek, hemen karar alınması gerekmeyen bir durum söz konusu ise olağanüstü genel kurul toplantısı yapılmaz.
  • Kat sahiplerine, olağanüstü kurulun toplanmasından en az 15 gün öncesine kadar bir davet mektubu gönderilmiş olmalıdır. Kat mülkiyeti kanununun 29. Maddesi uyarınca, kurulun toplanması ile ilgili durumlar açıklanarak kanunlaştırılmıştır.
  • Davet mektubunda, tesisteki tüm kat maliklerinin ıslak imzası olması zorunludur.
  • Olağanüstü kurulun toplanması için gönderilen davet mektubunda ayrıca niçin kurulun toplanması gerektiği de mutlaka yer almalıdır.
  • Davet mektubu, ikinci bir toplantı ile ilgili de bilgi vermelidir. Bunun nedeni ise şayet ilk toplantıda yeterli sayı sağlanamazsa, ikinci bir toplantının olması gerekliliğidir. Duruma göre yapılacak olan ikinci toplantının yeri ve zamanı ile ilgili bilgi vermektir.
  • İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında en az 7 günlük süre bulunma şartı vardır.
  • Toplantı çağrısı usule uygun yapılmadığı taktirde, kat maliklerinin mahkemeye başvurma hakları bulunmaktadır.
  • Kat sahibi, kendisi toplantıya katılamayacaksa birini vekil olarak atayabilir. Bunun için, konutun kat malikleri kuruluna ithafen vekaletname hazırlar ve imzalar. Böylece kat sahibi yerine bir başkası kurula katılarak söz hakkı elde etmiş olur.

Olağanüstü genel kurulun toplanması ile ilgili bu kurallar, yalnızca sitelerde değil AVM, havaalanı, alışveriş merkezleri, spor tesisleri, şehir hastaneleri gibi pek çok kişinin söz sahibi olduğu yerlerde kat maliklerince yapılmaktadır. World of FMS, yönetim toplantı hizmetleri veren ve gerekirse personel sağlayan büyük bir şirkettir. Özellikle büyük konutlarda bu tarz olayların düzenlenmesi oldukça zorlayıcı olabilmektedir ancak World of FMS deneyimli ve uzman kadrosuyla kaliteli hizmet zorluklarla mücadeleyi kolaylaştırmaktadır.

 

Genel Kurul Süreci Nasıl ilerler Nelere Dikkat Edilmelidir?

Genel kurul, toplu yaşam alanları ile ilgili önemli kararların alındığı, toplantılara kat sahiplerinin katıldığı ve yılda en az 1 kere mutlaka gerçekleştirilmesi gereken toplantılardır. Kat mülkiyeti kanunu gereğince gerçekleştirilen genel kurul, resmi bir süreç olduğu için bazı evrak işlerini ve adımları içermektedir.

Genel Kurul Süreci Nasıl İlerler?

Genel Kurul toplantıları resmi olarak yürütür ve usulüne uygun şekilde gerçekleştirilmelidir.

  • Rezidans, AVM, hastane, havaalanı, iş yerleri, dernekler, kooperatifler, spor tesisleri ve benzeri toplu yaşam alanlarında; yönetim planında karar verilen sürelerde gerçekleştirilmek üzere genel kurul toplantısı yapılır ve kat sahiplerine davet mektubu gönderilir.
  • Davet mektubunun gönderileceği kişiler belirlenerek bir liste oluşturulur.
  • Genel kurul, üyelerin 3’de 2’sinin katılımı halinde gerçekleştirilir.
  • Toplantıya katılamayacak üyeler, kendilerine vekil atayabilirler. Bunun için ilgili vekaletnameyi yönetim kuruluna vermeleri gerekmektedir.
  • Tüm üyeler çağırılmak durumundadır. Aksi takdirde genel kurul için bilgilendirmemiş kat sahibi mahkemeye başvurma hakkına sahiptir.
  • Genel kurul, üyeler tarafından seçilen divan kurulu ile yönetilir. Yönetici, yardımcıları ve denetleyiciler divan kurulunu oluşturur.
  • Genel kurulda görüşülecek meseleler önceden belirlenmiştir ve bu konular ile ilgili kararlar alınır. Başka konular daha sonra görüşülür.
  • Öncelikle yönetim kurulunun ve denetçilerin raporları ortaya konmaktadır.
  • Daha sonra konuşulacak mesele ile ilgili konular konuşulur ve bu konularda kararlar alınır.
  • Alınan kararlar, rapor haline getirilir.
  • Şayet divan kurulunda değişiklik olacak ise, yetkililer seçim ile yeniden seçilir.
  • Büyük çapta organizasyonlarda, World of FMS gibi büyük çaplı şirketlerden gerekli hizmetler alınır. World of FMS, yönetim ile ilgili planlamaların yapılması, istekler doğrultusunda yönetim ve idari personelin sağlanması, toplantının düzenlenmesi gibi ağır işlerin altından kalkılmasına yardımcı olarak kaliteli hizmet verir.

Genel Kurula Davet Mektubunun Taşıması Gereken Özellikler Nelerdir?

  • Davet mektubu, toplantının yerini, gününü ve saatini, gündeminin ne olduğunu, içerdiği gibi, birinci toplantıda yeterli kişi sayısına ulaşılamaması halinde ikinci bir toplantı yapılacağı için bu ikinci toplantıyla ilgili yer ve zaman bilgilerini içermelidir.
  • Kat sahipleri genel kurul öncesi en geç 15 gün öncesine kadar davet mektubu alırlar.
  • Davet mektubunda, ikinci toplantının yeri ve zamanı da belirtilir. Yeterli üyeye ulaşılamadığı durumlarda ikinciye genel kurul toplanır.
  • İkincisi ve ilki arasında en az 7 gün süre bulunacak şekilde toplantı zamanları ayarlanmalıdır.

 

Genel Kurul Ne Zaman Yapılır?

Genel kurul, yönetim planında belirlenen zaman aralıklarında toplanmalıdır. Kat mülkiyeti kanunu maddeleri gereğince yılda en az 1 defa genel kurul toplanmalıdır ve konutun tertip ve düzeni, aidat, izlenecek adımlar, ortak alanların kullanımı gibi noktalara değinilir.

 

 

Yönetim Kurulu ve Yöneticinin Görevleri Nelerdir?

En basitinden en karmaşığına kadar, bütün toplu alanlarda yönetim kurulunun seçilmiş olmaın zorunludur. Site yönetiminde yönetim kurulu; kat malikleri tarafından seçilir ve yönetime getirilir. Yönetim kurulu, kat sahiplerinin çıkarlarını gözeterek önemli kararların alınmasını görev edinmiştir. Yönetim kurulunun başında ise yönetici bulunur.

Yönetim Kurulu ve Yönetici Nasıl Seçilir?

Yönetim kurulu da yönetici de genel kurulda kat malikleri tarafından seçilip yetkilendirilirler. Demokratik ve resmi bir şekilde işleyen bir süreç söz konusudur. Üyeler seçilir, yöneticilik için birden fazla aday olması halinde kat sahiplerinin oylamalarıyla oy çoğunluğunu sağlayan kişi yönetici olmaya hak kazanır.

Yöneticinin Görevleri Nelerdir?

Yöneticinin görevleri, kat mülkiyeti kanununda verilmiştir ve yönetici de kendine verilen görevleri usulüne uygun olarak yerine getirmekle yükümlüdür.

  • Yönetici, genel yönetim işlerini gören kişidir. Kat malikleri genel kurulunun aldığı kararları, yönetim kurulu ile birlikte yerine getirir.
  • Konut ile ilgili bakım, güvenlik, temizlik, çevre düzenleme, asansör bakımı, varsa havuzun ve spor salonlarının temizliği ve bakımı, ısınma sistemlerinin bakımı, bu yerlerin kurallarının oluşturularak herkes için uygun ve güvenilir hale getirilmesi gibi işlemleri yine yönetici yürütmektedir.
  • Konutun sigorta ettirilmesi de yöneticinin görevidir.
  • Konutla ilgili tüm bu işlemlerin belli başlı masrafları olacaktır. Bu nedenle her ay toplanmak üzere aidat miktarı belirlenir ve kat maliklerinden bu para toplanır. Böylece siteyle ilgili bakım, onarım, güvenlik, temizlik, düzenleme gibi işlemler yerine getirilebilir.
  • Aidat noktasında sorun yaratan kat malikleri için dava açabilir.
  • Yönetici olarak seçilen kişi, kat maliklerinden topladığı parayı banka hesabına yatırabilir ancak bunun bazı şartları vardır. Banka hesabı, yöneticinin adına açılır ve mutlaka yönetici sıfatı belirtilmek sorundadır.
  • Konut ile ilgili herhangi bir sıkıntı çıktıysa ve bu sıkıntının çözümlenmesi için belli bir zaman verilmişse, yönetici bu zamanı geçirmeden o konuyla ilgilenmeli ve kat sahiplerinin haklarını korumalıdır.
  • Kat maliklerini korumak ve sıkıntı yaşamalarını önlemek amacıyla, yönetici ve yönetim kurulu konut ile ilgili kararlar verebilirler.
  • Yönetici, olağanüstü toplantı için üyeleri çağırabilir. Ayrıca genel kurulun toplanması da yöneticinin sorumluluğu altındadır.
  • Yönetici, genel kurulda alınan kararları, raporları, tebligatları, yapılan ihtarları, toplanan parayla ilgili bilgileri deftere yazmakla yükümlüdür. Mutlaka defter tutulmalıdır.
  • Tutulan defter, her ay notere kapattırılmalıdır.
  • İşletme projesi hazırlamak, eğer kat malikleri tarafından henüz görüşülmemişse, yöneticinin görevidir.
  • İşletme projesi gelir gider tablosunu, belirlenmiş aidatlara göre durumun ne olacağı, borçların kapatılması için neler yapılacağı gibi önemli noktaları içerir.
  • Yönetici işletme projesini hazırladıktan sonra kat maliklerine imza karşılığı ya da taahhütlü mektup ile gönderir. Eğer bu kişilerden 7 gün içerisinde itiraz gelirse, kat malikleri genel kurulu toplanarak konu için kararlar alınır.
  • Yönetici, yönetim planında yazılmış olan zamanlarda kat malikleri kuruluna konut adına gerçekleştirilen işlemlerin, gelirin ve giderin nasıl olduğunun bilgisini vermelidir. Yönetim planında özellikle böyle bir tarih belirtilmemişse her yıl ilk ay bu toplantı gerçekleştirilir.

Yöneticilik ve yönetim kurulu üyesi olmak, pek çok sorumluluğu ve altından kalkması güç işi de beraberinde gerektirmektedir. Yüzlerce, hatta binlerce kat malikinin olduğu konutlarda tüm bu önemli işler yöneticiye kaldığı için, yöneticiler genellikle profesyonel bir destek almayı tercih etmektedir.

Entegre Tesis Hizmetlerimiz Hakkında Bilgi  Almak İçin Tıklayınız.

 

Denetim Kurulu ve Denetçilerin Görevleri Nelerdir?

Bir konutun, tesisin, iş yerinin, rezidansın kısacası toplu yaşam alanlarının ve pek çok kişinin hak sahibi olduğu yerlerin, ortak kararlar alması ve kararları uygulaması, bazı kurallara uyması gerekmektedir. Karışıklığı önlemek ve yaşam alanlarında düzeni sağlamak için kat mülkiyeti kanunu çıkarılmıştır ve kat malikleri, yönetimin ve yöneticinin seçilmesi ile ilgili kurallar açıklanmıştır. Kat maliklerinin seçimle getirdiği yöneticiyi ve yönetim kurulunun denetiminin de sağlanması gerekir. Bu nedenle denetçi ya da denetçiler seçilerek, yönetimin denetimini kat sahipleri adına gerçekleştirirler.

Bu yazılara da göz atabilirsiniz; 
5 Maddede Site Yöneticisi Olmak 
Entegre Tesis Yönetimi Nedir?
Tesis Yönetim Şirketi ile Çalışmanız İçin 4 Sebep

Denetçi Aidat Öder mi?

Yönetici ve denetçiler, yönetim planında yazanlara ve kat maliklerinin yaptığı toplantılar neticesinde alınan kararlara bağlı olarak aidat ödememe hakkına sahip olabilirler. Dilerlerse, yaptıkları iş için kat maliklerinden ücret talep edebilirler ve eğer bu talepleri kabul görürse belli bir ücret karşılığı görevlerini sürdürebilirler.

Denetim Kurulu Kaç Kişiden Oluşur?

Denetim kurulu, denetçilerden oluşmaktadır. Konutun ihtiyacına göre tek bir denetçi olabileceği gibi birden fazla denetçi de olabilmektedir.

Denetçilerin Görevleri Nelerdir?

Kat malikleri tarafından yönetim kurulunu denetlemek amacıyla göreve seçilmiş denetçilerin bazı sorumlulukları vardır.

  • Denetçiler, konut ile ilgili gelir ve giderleri denetleyerek, kat maliklerinden toplanan paranın amacına uygun kullanılıp kullanılmadığını denetlerler.
  • Yalnızca mali konularda değil, konutun ortak alanları ile ilgili olması gereken faaliyetlerin yerine getirilip getirilmediğini de denetlerler.
  • Konutların güvenliği, temizliği, asansörlerin bakımı ve onarımı, varsa havuz ve spor tesisi gibi ortak kullanım alanlarının hijyenik olmasının sağlanması, su ve ısıtma ilgili problemlerin giderilmesi, ortak yeşillik alanların bakımı ve ortak yaşam alanlarıyla ilgili diğer pek çok konuda yapılması gereken işlerin yapılıp yapılmadığının kontrolü denetçiye aittir.
  • Denetçiler, kat malikleri kuruluna rapor şeklinde denetlemelerinin neticelerini sunarlar. Eğer uygun görürlerse, istedikleri zaman kat maliklerini denetlemeler ile ilgili bilgilendirme hakları vardır.
  • Kayıt defteri tutularak, denetim ile ilgili detaylar kayıt altına alınmalıdır.

Denetçiler Ne Zaman Denetim Yaparlar?

Denetimler, yönetim planında aksi belirtilmediği müddetçe her 3 ayda 1 kez yapılmalıdır. Denetçi, normalden farklı durumlar sezdiğinde ya da şüphe duyduğunda da denetim yapabilir. Yaptığı denetimler neticesinde tutmuş olduğu kayıtları, konut denetim raporu adı altında kat malikleri toplantısında sunar.

World of FMS; yönetim, muhasebe, halkla ilişkiler, güvenlik, temizlik, çöp ve atıkların toplanması, sosyal tesise personel hizmeti, spor salonu ve havuz için eğitmen hizmeti, yönetici personel hizmetleri, yönetim planlanması gibi geniş çapta hizmet veren bir kuruluştur.

Yalnızca konutlarda değil iş yerleri, alışveriş merkezleri, havalimanları, büyük spor tesisleri, hastaneler, fabrikalar, okullar, oteller her alanda hizmet veren World of FMS ile yaşam alanlarının kalitesi sağlanmış olur.

 

 

İşletme Bütçesi Hazırlarken Nelere Dikkat Edilmelidir? 

İşletme Bütçesi Hazırlarken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Konutlar, şirketler, işletmeler gibi gelir ve gider durumunun olduğu alanlarda işletme bütçesi hazırlanarak bütçede hedeflenen rakamlara ulaşmak ve gelir gideri kontrol altına almak hedeflenir. İşletme bütçesi oluştururken bazı noktalara dikkat edilmesi gerekmektedir.

İşletme Bütçesi Nedir?

İşletim Bütçesi, büyük bir şirketten kat maliklerinin bir arada yaşam sürdüğü sitelere kadar pek çok alanda hazırlanması gereken bir planlamadır. Bir konutta kat maliklerinden toplanan aidatları, eğer ana gayrimenkul içerisinde spor tesisi, havuz gibi alanlar varsa ve bu alanlara dışarıdan gelen kişiler de girebiliyorsa onların üyeliklerinden gelen ücretleri, tesislerin ve iş yerlerinin kiralarını gelir olarak kabul eder. Konutun ihtiyacını karşılamak için harcanması gereken giderleri de hesaba katar ve buna yönelik planlama yaparak kat maliklerine sunar.

İşletme Bütçesi Kim Tarafından Hazırlanır?

İşletme bütçesi, kat malikleri ya da yönetici tarafından hazırlanmaktadır. Henüz kat malikleri arasında işletme bütçesi görüşmesi gerçekleşmemiş ise, yönetici aidatlardan ve diğer kaynaklardan gelecek olan gelirle birlikte ana konut için harcanması gereken giderleri rapor haline getirerek, kat maliklerine gönderir. Kat maliklerinin itirazları doğrultusunda, genel kurul toplanarak işletme bütçesi ile ilgili detaylar görüşülür.

İşletme Bütçesi Nasıl Hazırlanır? Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar Nelerdir?

İşletme bütçesi hazırlamak, resmi bir gerekliliktir. Bu nedenle de titizlikle çalışılmasını gerektirir.

    • İşletim bütçesinin mutlaka bir amacı olmalıdır. Amaç ve hedef, işletme bütçesi hazırlamada en önemli noktalardır.
    • İşletme bütçesinde tahmini gelir ve giderler yer almalıdır. Gelir gider tablosu oluşturularak analizler yapılır.
    • Gelirlerin düzenlenebilmesi ve giderlere uygun bir bütçe belirlenmesi için, her bir kat sahibinin ödemesi gereken aylık tutar belirtilir. Bu tutarın ne şekilde ve ne zaman toplanacağı da işletme bütçesine eklenir.
    • Bir işletme bütçesi; konutların ortak tesis ve yaşam alanlarının bakım, onarım, temizlik gibi giderlerini, eğer ana gayrimenkul sigortalıysa yıllık sigorta priminin tutarını, konut için yapılması gereken diğer işler için kararlaştırılmış bütçe planını içermelidir.
    • İşletme bütçesi, temel ihtiyaçları içerdiği gibi hesapta olmayan ve acil olarak gelişebilecek durumlarda oluşacak giderlerin tahminini de içermelidir. Gelirlerin bir kısmı bu tahminler için ayrılırken belli bir kısmı da tasarruf için bir kenara konur.
    • Konutlarda çalışan personeller için ayrılan bütçe de işletme bütçesinde yer almaktadır.
    • Eğer merkezi ısıtma söz konusuysa, her bir daireye düşen yakıt miktarı giderinin belirtilmesi ve giderler arasında yer alması gerekir.
    • İşletim bütçesi ileri görüşlü olmayı gerektirmektedir. Doğru tahminler yapmak sürecin iyi yönetilmesine olanak tanır.
    • Önceki yılların kıyaslaması ve analizi yapılarak, en doğru tahminlere ulaşmak hedeflenir.

World of FMS bütçenizi en iyi şekilde yöneterek işlerinizi dengelemenizi ve rahat bir şekilde yolunuza devam etmenizi sağlamaktadır. Giderlere dair en doğru tahminleri yapan World of FMS, gerek bir rezidanstaki aidatların belirlenmesi ve harcamaların düzenlenmesi olsun gerekse büyük bir AVM’nin gelir gider hesabını yapmak olsun, tüm mali işlemlerde ve dahasında yanınızda.