Denetim Kurulu ve Denetçilerin Görevleri Nelerdir?

Bir konutun, tesisin, iş yerinin, rezidansın kısacası toplu yaşam alanlarının ve pek çok kişinin hak sahibi olduğu yerlerin, ortak kararlar alması ve kararları uygulaması, bazı kurallara uyması gerekmektedir. Karışıklığı önlemek ve yaşam alanlarında düzeni sağlamak için kat mülkiyeti kanunu çıkarılmıştır ve kat malikleri, yönetimin ve yöneticinin seçilmesi ile ilgili kurallar açıklanmıştır. Kat maliklerinin seçimle getirdiği yöneticiyi ve yönetim kurulunun denetiminin de sağlanması gerekir. Bu nedenle denetçi ya da denetçiler seçilerek, yönetimin denetimini kat sahipleri adına gerçekleştirirler.

Bu yazılara da göz atabilirsiniz; 
5 Maddede Site Yöneticisi Olmak 
Entegre Tesis Yönetimi Nedir?
Tesis Yönetim Şirketi ile Çalışmanız İçin 4 Sebep

Denetçi Aidat Öder mi?

Yönetici ve denetçiler, yönetim planında yazanlara ve kat maliklerinin yaptığı toplantılar neticesinde alınan kararlara bağlı olarak aidat ödememe hakkına sahip olabilirler. Dilerlerse, yaptıkları iş için kat maliklerinden ücret talep edebilirler ve eğer bu talepleri kabul görürse belli bir ücret karşılığı görevlerini sürdürebilirler.

Denetim Kurulu Kaç Kişiden Oluşur?

Denetim kurulu, denetçilerden oluşmaktadır. Konutun ihtiyacına göre tek bir denetçi olabileceği gibi birden fazla denetçi de olabilmektedir.

Denetçilerin Görevleri Nelerdir?

Kat malikleri tarafından yönetim kurulunu denetlemek amacıyla göreve seçilmiş denetçilerin bazı sorumlulukları vardır.

  • Denetçiler, konut ile ilgili gelir ve giderleri denetleyerek, kat maliklerinden toplanan paranın amacına uygun kullanılıp kullanılmadığını denetlerler.
  • Yalnızca mali konularda değil, konutun ortak alanları ile ilgili olması gereken faaliyetlerin yerine getirilip getirilmediğini de denetlerler.
  • Konutların güvenliği, temizliği, asansörlerin bakımı ve onarımı, varsa havuz ve spor tesisi gibi ortak kullanım alanlarının hijyenik olmasının sağlanması, su ve ısıtma ilgili problemlerin giderilmesi, ortak yeşillik alanların bakımı ve ortak yaşam alanlarıyla ilgili diğer pek çok konuda yapılması gereken işlerin yapılıp yapılmadığının kontrolü denetçiye aittir.
  • Denetçiler, kat malikleri kuruluna rapor şeklinde denetlemelerinin neticelerini sunarlar. Eğer uygun görürlerse, istedikleri zaman kat maliklerini denetlemeler ile ilgili bilgilendirme hakları vardır.
  • Kayıt defteri tutularak, denetim ile ilgili detaylar kayıt altına alınmalıdır.

Denetçiler Ne Zaman Denetim Yaparlar?

Denetimler, yönetim planında aksi belirtilmediği müddetçe her 3 ayda 1 kez yapılmalıdır. Denetçi, normalden farklı durumlar sezdiğinde ya da şüphe duyduğunda da denetim yapabilir. Yaptığı denetimler neticesinde tutmuş olduğu kayıtları, konut denetim raporu adı altında kat malikleri toplantısında sunar.

World of FMS; yönetim, muhasebe, halkla ilişkiler, güvenlik, temizlik, çöp ve atıkların toplanması, sosyal tesise personel hizmeti, spor salonu ve havuz için eğitmen hizmeti, yönetici personel hizmetleri, yönetim planlanması gibi geniş çapta hizmet veren bir kuruluştur.

Yalnızca konutlarda değil iş yerleri, alışveriş merkezleri, havalimanları, büyük spor tesisleri, hastaneler, fabrikalar, okullar, oteller her alanda hizmet veren World of FMS ile yaşam alanlarının kalitesi sağlanmış olur.

 

 

İşletme Bütçesi Hazırlarken Nelere Dikkat Edilmelidir? 

İşletme Bütçesi Hazırlarken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Konutlar, şirketler, işletmeler gibi gelir ve gider durumunun olduğu alanlarda işletme bütçesi hazırlanarak bütçede hedeflenen rakamlara ulaşmak ve gelir gideri kontrol altına almak hedeflenir. İşletme bütçesi oluştururken bazı noktalara dikkat edilmesi gerekmektedir.

İşletme Bütçesi Nedir?

İşletim Bütçesi, büyük bir şirketten kat maliklerinin bir arada yaşam sürdüğü sitelere kadar pek çok alanda hazırlanması gereken bir planlamadır. Bir konutta kat maliklerinden toplanan aidatları, eğer ana gayrimenkul içerisinde spor tesisi, havuz gibi alanlar varsa ve bu alanlara dışarıdan gelen kişiler de girebiliyorsa onların üyeliklerinden gelen ücretleri, tesislerin ve iş yerlerinin kiralarını gelir olarak kabul eder. Konutun ihtiyacını karşılamak için harcanması gereken giderleri de hesaba katar ve buna yönelik planlama yaparak kat maliklerine sunar.

İşletme Bütçesi Kim Tarafından Hazırlanır?

İşletme bütçesi, kat malikleri ya da yönetici tarafından hazırlanmaktadır. Henüz kat malikleri arasında işletme bütçesi görüşmesi gerçekleşmemiş ise, yönetici aidatlardan ve diğer kaynaklardan gelecek olan gelirle birlikte ana konut için harcanması gereken giderleri rapor haline getirerek, kat maliklerine gönderir. Kat maliklerinin itirazları doğrultusunda, genel kurul toplanarak işletme bütçesi ile ilgili detaylar görüşülür.

İşletme Bütçesi Nasıl Hazırlanır? Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar Nelerdir?

İşletme bütçesi hazırlamak, resmi bir gerekliliktir. Bu nedenle de titizlikle çalışılmasını gerektirir.

    • İşletim bütçesinin mutlaka bir amacı olmalıdır. Amaç ve hedef, işletme bütçesi hazırlamada en önemli noktalardır.
    • İşletme bütçesinde tahmini gelir ve giderler yer almalıdır. Gelir gider tablosu oluşturularak analizler yapılır.
    • Gelirlerin düzenlenebilmesi ve giderlere uygun bir bütçe belirlenmesi için, her bir kat sahibinin ödemesi gereken aylık tutar belirtilir. Bu tutarın ne şekilde ve ne zaman toplanacağı da işletme bütçesine eklenir.
    • Bir işletme bütçesi; konutların ortak tesis ve yaşam alanlarının bakım, onarım, temizlik gibi giderlerini, eğer ana gayrimenkul sigortalıysa yıllık sigorta priminin tutarını, konut için yapılması gereken diğer işler için kararlaştırılmış bütçe planını içermelidir.
    • İşletme bütçesi, temel ihtiyaçları içerdiği gibi hesapta olmayan ve acil olarak gelişebilecek durumlarda oluşacak giderlerin tahminini de içermelidir. Gelirlerin bir kısmı bu tahminler için ayrılırken belli bir kısmı da tasarruf için bir kenara konur.
    • Konutlarda çalışan personeller için ayrılan bütçe de işletme bütçesinde yer almaktadır.
    • Eğer merkezi ısıtma söz konusuysa, her bir daireye düşen yakıt miktarı giderinin belirtilmesi ve giderler arasında yer alması gerekir.
    • İşletim bütçesi ileri görüşlü olmayı gerektirmektedir. Doğru tahminler yapmak sürecin iyi yönetilmesine olanak tanır.
    • Önceki yılların kıyaslaması ve analizi yapılarak, en doğru tahminlere ulaşmak hedeflenir.

World of FMS bütçenizi en iyi şekilde yöneterek işlerinizi dengelemenizi ve rahat bir şekilde yolunuza devam etmenizi sağlamaktadır. Giderlere dair en doğru tahminleri yapan World of FMS, gerek bir rezidanstaki aidatların belirlenmesi ve harcamaların düzenlenmesi olsun gerekse büyük bir AVM’nin gelir gider hesabını yapmak olsun, tüm mali işlemlerde ve dahasında yanınızda.

Aidatlara Uygulanan Gecikme Zammı Neye Göre Uygulanır?

Aidat; kat maliklerinin her ay belirlenen tutarda ödeme yaptığı, konutların giderleri için harcanacak olan ve yönetici tarafından toplanan paradır. Aidatın ayın hangi gününde toplanacağı yönetim planında belirlenmiştir. Eğer yönetim planında bahsi geçen konuyla ilgili bir madde bulunmuyorsa, aidat ayın ilk günü toplanır. Her bir kat sahibi, aidatı vermekle yükümlüdür. Aidat tutarı, yönetim planında yazar ve kişiler, kat mülkiyeti almadan önce bu sözleşmeyi imzalarlar. Resmi bir işlem olduğu için, yönetim ve kat maliklerince titizlikle takip edilmelidir. Aksi taktirde hem konutların ihtiyaçları görülemeyecek ve borçlar artacak, hem de ileride hukuki sıkıntılar çıkabilecektir.

Gecikme Zammı Ne Demek?

Gecikme zammı, vaktinde ödenmesi gereken belirli bir miktar paranın zamanında ödenmediği taktirde, mevcut paraya uygulanan zamdır. Kişi, belirtilen vakitte ödemesini yapmadığında daha sonra gecikme zammıyla belirlenen tutarı ödemek durumunda kalır.

Sitenin bakımı, temizliği, ortak tesislerin düzenlenmesi, sigorta mevcudiyetinde sigorta prim ödemeleri, personellerin maaşlarının ödenmesi, kısacası sitenin işleyişinin aksamadan devam edebilmesi için her kat malikinden toplanan aidat uzun bir süre ödenmezse yönetici ilgili kat maliki hakkında icra davası açabilir.

World of FMS, tüm site ihtiyaçlarını karşılamada yüksek kalitede bir hizmet sunarak yönetimin en yüksek kaliteye gelmesini sağlayabilmektedir. World of FMS aidatların toplanmasını ve nereye harcanacağını da ince eleyip sık dokuyarak planlamaktadır. Yasalara hâkim olan ve yönetim alanında adını üst sıralara yazdırmış World of FMS; 10 yıllık deneyimiyle müşterilerini memnun etmekten asla vazgeçmemiştir.

Gecikme Zammı Nasıl Uygulanır?

Aidata gecikme zammının uygulanması, yöneticinin ve diğer kat sahiplerinin inisiyatifine kalmış bir uygulamadır. Pek çok yönetici, ödemesini geciktiren kat malikine gecikme zammı uygulamasa da hukuken böyle bir hakkı bulunmaktadır. Kat mülkiyeti kanunu 20. Maddesi gereğince, yönetim kurulu aidatını ödemeyen kat malikine aylık %5 gecikme zammı uygulama hakkına sahiptir. Yönetici ya da diğer kat malikleri, aidatın ödeme gününü geçiren diğer kat malikine dava açabilmektedir. Kat mülkiyeti kanununun bu maddesinde aidatını düzenli ödeyen kat maliklerinin hakkının korunması ve site işleyişinde aksaklıklar çıkmaması planlanmıştır.

Gecikme Zammı Hesaplama

600TL’lik aidata sahip bir rezidansın kat maliklerinden birinin aidat ödeme tarihini 20 gün geciktirdiği düşünülürse, aylık gecikme zammının %5 olduğu kabul edilerek gecikme zammı şu şekilde uygulanır:

  • 600TL’lik aidatın %5’i 30TL olarak hesaplanır.
  • 30TL, aylık faizdir. İlgili kat maliki ise yalnızca 20 gün gecikmiştir. Bu nedenle bir ay 30 gün olarak alınır ve 30TL 30’a bölünür. Böylece günlük gecikme zammı 1TL olarak bulunur.
  • İlgili kat maliki, 20 gün geciktiği için 20TL’lik gecikme zammı ödemek zorundadır. Toplam borcu 620TL olarak bulunur.
  • Eğer kat maliki, aylarca borcunu ödemezse yönetim icra davası açabilir.

Gecikme Zammı Oranını Kim Belirler?

Gecikme zammı oranı, kat mülkiyeti kanununun 20. Maddesince %5 olarak belirlenmiştir. Kişilerin, yönetim planında aksine bir madde olmadığı müddetçe %5 oranı geçerlidir. Eğer yönetim planında bu oran farklı bir şekilde verilmişse, yönetim planında yazılı olan orana göre aidatını ödemeyen kat maliklerinin borçlarına gecikme zammı uygulanır.

 

Aidat Toplanmasındaki Esaslar Nelerdir? 

Aidat, yaşam alanlarının ihtiyaçlarının giderebilmek için kat maliklerinden ya da varsa kat maliklerinin kiracılarından aylık olarak yönetim tarafından toplanan ücrettir. Sitelerin güvenliğinin ve temizliğinin sağlanması, varsa havuz ve spor salonu gibi ortak kullanılan tesislerin hijyeninin sağlanması, bahçe bakımı, asansörün bakım ve onarımı ve görevli personellerin maaşları gibi noktalarda harcama yapılması gerekir ve aidat ile ilgili hükümler kat mülkiyeti kanununda verilmiştir.

World of FMS, bir siteden koca bir fabrikaya, hastanelerden AVM’lere kadar tüm bu ihtiyaçları müşterileri için karşılar ve güvenilir bir hizmet sunar.

 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesine Göre Aidat Toplama Esasları

Kat mülkiyeti kanunu, aidatın ne şekilde toplanacağını, hangi kurallarla toplanması gerektiğini 20. Maddesinde ortaya koymuştur. Buna göre:

  • Kat malikler ve kiracılar, ana gayrimenkulün ihtiyaçları için ve bu ihtiyaçları sağlayan personel için aidat ödemek durumundadırlar.
  • Kat malikleri, ortak kullanıma sunulmuş tesislerden ve alanlardan vazgeçerek, ihtiyacı olmadığını ve kullanmayacağını söyleterek aidat ödemesinden muaf olamaz.
  • Kişi, aidat ödemesini yapmıyorsa hakkında yasal işlem başlatılabilir. Konutta kat maliklerince seçilmiş yönetici ya da kat maliklerinden her biri, hakkını korumak için aidat ödemeyen kişiye icra davası açabilir.
  • Aidat günü geçirildiğinde, yönetim ya da kat maliklerinin başvurusuyla aidat yatırma günü geçen kişiye aylık %5 gecikme zammı uygulanabilir.
  • Ortak kullanım alanı içerisinde bir hasar meydana gelmişse ve bu hasarın onarımı için harcama yapılması gerekirse, hasara sebep olan kişiler haricindeki diğer kat malikleri, hasar için ödenen paralarını hasara sebep olan kişilere başvurarak geri alabilirler.

Aidat Toplama Yöntemleri, Aidat Nasıl Toplanır?

Aidatı kat malikleri ve kiracılardan yönetici toplamaktadır. Kişiler, aidatlarını yöneticiye doğrudan nakit olarak verebildikleri gibi yöneticinin aidat toplamak amacıyla açtığı banka hesabına da yollayabilirler.

  • Elden verilen aidatlarda, yönetici aidatın verildiğine dair makbuz kesmelidir. Böylece aidatın verildiği kanıtlanmış ve belgelenmiş olur. Aidat toplamak resmi bir işlemdir bu nedenle titiz bir çalışma ister.
  • Yönetici, banka hesap numarası atarak da aidatları toplayabilmektedir. Ancak bazı şartları yerine getirmesi gerekir. Hesap açarken kendi adına açmalıdır ve yönetici sıfatını belirtmek zorundadır.

 

Aidatlarını Ödemeyen Site Sakinlerine Uygulanacak Yöntemler Nelerdir?

Aidatlar aynı sitede yaşayan tüm kat malikleri ya da varsa kat maliklerinin kiracıları tarafından ödemekle yükümlüdür. Aidat ile ilgili esaslar Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesinde açıklanmıştır. Yasal bir süreç olup, kanuna uyulmadığı taktirde aidatlarını ödemeyen ya da ödemesini geciktiren kişilere bazı yaptırımlar uygulanabilir. Bu yaptırımların amacı, vatandaşlık görevlerini ve beraber yaşadıkları kat maliklerine karşı sorumluluklarını yerine getiren kişilerin hakkını korumaktır.

Aidat, site giderlerini karşılamak amacıyla toplanır. Yönetim planında aidatın miktarı belirtilmiştir. Kat malikleri bu miktarı yetersiz buldukları taktirde, genel kurulda konuşarak yeni bir aidat belirleyebilirler. Sitenin ihtiyacı olan para toplandığı için herkesin taşın altına elini koyması gerekmektedir.

Site Aidatının Ödeme Günü Gecikirse Ne Olur?

Site aidatını, yönetici yönetim planında verilen süreye göre toplamaktadır. Örneğin yönetim planında her ayın 15’inde aidatların ödenmesi gerekir gibi bir ifade yer alıyorsa, tüm site sakinleri ayın 15’ine kadar aidatlarını ödemek durumundalardır. Yönetim planında bu tarz bir ibare geçmiyorsa, kat malikleri kurulunun belirlediği zamanda ya da her ayın ilk gününde aidatlar toplanır.

Aidatların ödemesini geciktiren kat malikleri ya da kiracılar, %5 gecikme zammıyla aidat borçlarını ödemek zorundadırlar. Bu faizi uygulamak, yöneticinin ve diğer kat maliklerinin inisiyatifine kalmıştır. Birkaç günü tolere edip gecikme zammının uygulanmasına gerek görmezlerse, gecikmeli de olsa aidat ödenir. Ancak yasal bir hakları da mevcuttur. Bunun için ödeme günün geciktiren kat maliklerine dava açtıkları taktirde kat mülkiyeti kanununda yazılı maddelere göre aylık %5 gecikme zammı uygulanır.

Kat Malikleri Aidatlarını Ödenmezse Ne Olur?

Aidat, sorumluluk ve zorunluluktur. Her site sakini aidat ödemek zorundadır ve toplanan para site giderlerine harcanacağı için her kat maliki giderleri karşılamak durumundadırlar. Aidat ödememekte ısrar eden kişi hakkında, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca dava açılabilmektedir ve işin sonu icraya kadar gidebilmektedir.

Yöneticinin ya da diğer kat maliklerinin, aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı açtığı icra davası neticesinde, kat maliki tüm borçlarını gecikme zammı ile birlikte ödemek durumunda kalır. Hala ödemezse daha büyük yaptırımlarla karşılaşabilir.

World of FMS olarak tüm projelerimizde son teknoloji yazılımlar aracılığı ile aidatların takibini ve tahsilini kolayca sağlar, düzenli oluşan bütçe sayesinde de yaşam alanlarınızda değer yaratan çözümler üretiriz.

Detaylı bilgi almak için; 0850 346 50 75